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不動産会社を介しての不動産取引もあれば、売主と買主が直接取引きをする場合もあります。どちらの場合においても不動産取引に関するトラブルは後を絶つことがありません。
「しまった」と思ってからは遅すぎます。みなさんの安心できる不動産取引のお役に立たせていただきます。
不動産の直接売買 誰が名義人？ 建替えできるの？
マンション購入の注意点 道路に注意
不動産の直接売買
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知人が住む一戸建てを個人間売買で購入したいのですが、何に注意すればいいでしょうか？
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不動産取引は、「こんなはずじゃなかった」という問題が起こりやすいものです。今までの良好な人間関係にヒビが入らないように慎重に進める必要があります。そのためにも、きっちりした契約書を作成する必要があります。お金を払って、所有権移転をしてもらえば良いという簡単なものではありません。どんなに難しいか、その例をいくつか挙げてみましょう。 |
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売買の目的物
～買受ける不動産をきっちり把握していないといけません。現実に目の前にある物件と登記簿に記載されているものが同じであるかどうかも確認する必要があります。
手付解除と違約解除
～合意した期日まで、または相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を支払うことによって自由意志で契約を解除することができます。一方違約解除は、売主または買主のいずれかが、契約に基づく義務の履行をしないとき、義務を履行しない者に対して契約を解除することができるものです。違約解除の場合、その違約金は手付金相当額か売買金額の2割相当額が多く定められています。
抵当権等の抹消
～抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権が残っていれば、買主の完全な所有権の行使が阻害されます。所有権移転のときまでに、売主の責任と負担で、それらを除去抹消してもらわねばなりません。
引渡し前の滅失・毀損
～引渡し前に大地震や台風等の天災地変、その他売主・買主いずれの責任にも帰すことのできない理由により、物件が無くなったり、大きく壊れて、契約を履行することができなくなったときは、売主・買主は本契約を解除することができます。阪神淡路大震災の際、これに当てはまるケースを実際見てきました。この理由で、契約が解除された場合、売主は買主に受領済みの金員を無利息にて返還することを通常定めます。
瑕疵担保責任
～売主は、買主に物件を買主が了承したうえで、現状有姿（今、あるがままの状態）で引渡すのが通常です。しかし、すぐに見つからない瑕疵（法律用語でキズ）が後に発見されることがあります。売主は、物件引渡し後、一定期間内に発見された隠れた瑕疵について、買主に対して責任を負うものと定めるのが普通です。 買主は、この瑕疵を発見したときは、売主に通知し、修復に急を要する場合を除いては立会う機会を与える旨を通常定めます。
誰が名義人？
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友人から彼の住んでいるマンションを買わないかと奨められています。なかなか良い物件なので、前向きに考えたいのですが、少し不安です。
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ご友人を疑うことはしたくないのですが、登記名義人はご友人ご本人なのでしょうか。権利書や登記事項証明書等で確認する必要があります。また、よくある話ですが、亡くなった親御さん名義の物件を相続でもらったからと言って売買しようとする人がいます。これは危険ですから、すぐに契約しないでください。相続登記が終わっていない物件は、まだ持ち主が決まっていない状態です。契約書に署名する人と登記上の人は同一人物であるのが原則です。生きている人と契約なさってください。 |
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建替えできるの？
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知人が海外転勤になるので、彼が住んでいた一戸建を私が買う話が進んでいます。
敷地は大きくありませんが、少し古いもののゆったりした間取りの家が建っています。手頃な価格提示をしてくださっていますので、家族の多い私には好条件かと思っています。このまま話を進めていいでしょうか？ |
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少し気になるのが、建ぺい率や容積率です。建築基準法では、その地域ごとに建ぺい率や容積率が定められています。「少し古い」とおっしゃっていましたが、増築した様子はなかったでしょうか？ひょっとすると定められた数字をオーバーしている可能性があります。
そうであれば、既存不適格物件といって、将来建て直しする際には、今と同じ大きさの家が建たない可能性があります。予め調査して、ご納得したうえで売買契約を進めてください。 |
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マンション購入の注意点
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知人が住んでいたマンションを買おうと思うんですが、一戸建てと違って取引も簡単そうに思います。そうですよね？ |
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マンションならではの注意するポイントがあります。いろいろありますが、2点申し上げましょう。
① 管理規約・使用細則等をきっちり引き継いでください。知らない、聞いていないでは通用しません。買主はそれを売主より承継し遵守しなければなりません。
② 管理費、修繕積立金等の、各住宅の持ち主(区分所有者)が負担すべき費用について売主が滞納した場合は、「建物の区分所有等に関する法律」の規定により買主にその支払義務が承継されます。 |
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道路に注意
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友人が田舎の親と一緒に住むことになり、私に自宅の購入を持ちかけてきました。
友人の家は、こじんまりした一戸建で、古いけど、よく手入れがされている家です。また、家の前の道は、本通に接する幅6メートルほどの道路で、同じころに建築されたとみられる家が両側に数軒ずつ建っています。ご近所の仲も良いらしく、車の出し入れの妨害にならない位置の道路上に花壇を造ってみんなで世話もしているそうです。
法務局に行って登記簿の内容を確認しましたが、抵当権やおかしな権利が設定されていませんでした。前向きに友人の申し出を検討しようと思うのですが、もう大丈夫ですよね。 |
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どうも家の前の“道路”が気になります。ご近所の人が花壇を造っているところからして、どうも公道ではなさそうです。私道であっても良いのですが、位置指定道路等の建築基準法で認められた“道路”であることが大切です。そうでなければ、見た目が“道路”
であっても将来家を建替えできない可能性があります。
また、建築基準法上問題がなくてもこのようなケースの場合、水道管等の配管が他の人とややこしい権利関係になっている場合がありますので、事前に確認しておいた方が無難です。 |
